Friday, 29 October 2010

我都想唔洗錢有樓住

近期城中熱話係「樓價高,買唔到,無樓無婚結」,一些買了樓又蝕咗錢的人,就紛紛指出「不要做房奴」、「年輕時不要買樓」。睇咗咁多,我開始有另一種覺悟。

經濟日報今日報導「一個律師、一個醫生,置業蝕200萬的故事」,先看看醫生的故事。



每個年代的年輕人都夢想成家立室,高薪厚職的醫生,早在25歲已圓置業夢,未夠30歲便樓換樓買入無敵海景千呎單位,結果勁蝕200萬元,換來投資智慧,頓悟買樓不可太年輕。如今醫生成熟了,決定不做房奴,並以過來人身份寄語年輕專業人士別物質化,當買樓如買名牌,直言租屋不失禮。

「上一代的人會說買樓保值,有錢就應該買樓,那就不會把錢白白花了。」腸胃肝臟科專科醫生胡志遠,聽了老人言,95年買下人生第一層樓,那是價值240萬元的沙田第一城562呎單位。立室之餘,他同年還成了家,當時他只有25歲。

跨過了97年金融風暴,胡志遠的物業在98年維持240萬元,他在無賺無蝕的情況下賣樓,又以630萬元購入馬鞍山雅濤居千呎單位。「那裏最高去過900萬元,我買入時已經跌了逾20%,當時我沒想到個泡沫未爆完。」

「我個單位在高層,有個很美的海景,那時常常拍日出與日落的照片。」胡志遠憶起當年的馬鞍山,新樓相繼落成,四處都是新設施,加上空氣清新,吸引了不少年輕專業人士買樓聚居,當然亦令不少人「損手爛腳」。

經過9個寒暑,歷盡金融風暴的餘波和沙氏的洗禮,胡志遠人生第二層樓的價值大跌32%,在07年7月只值430萬元,比當初蝕去200萬元,但他都要忍痛蝕讓,因為要遷居九龍方便孩子上幼稚園。今次賣樓後,他選擇租屋。

人要夠成熟 才抵得住誘惑

如今年輕醫生歎無力買樓,大學生說女友「無樓不嫁」,胡志遠以過來人身份說:「買樓時確不可太年輕,40歲後才應買樓,否則不夠成熟,沒有理財智慧,看不通宏觀經濟,而且容易會被經紀說服你,或用個豪華會所蒙蔽你,要個人夠成熟才抵得住這些誘惑。」

若一切可以重來,賠上200萬買置業教訓的胡志遠坦言,未必會賣掉第一城,或賣樓後改為租屋,總之人生不一定要做房奴。

「不少廿多歲的young professionals,如做i Bank、律師,都有點materialistic,覺得買到層一手海景樓就好似人家穿了LV一樣。做人應該腳踏實地,其實租屋都不會失禮。」

經驗累積了智慧,胡志遠現選擇投資股票及基金,所得利息已足夠交每月4萬元的房租,未來尚待經濟周期回落,或退休前有需要,才再考慮買樓。

看通了經濟周期,又累積了投資智慧,買樓除了看海景、會所,還應看甚麼?胡志遠教路:「去到樓盤,如果經紀多過客,那才適合考慮買樓。」



不如幫呢個個案埋單計數:

95年至98年間,住屋沙田第一城562呎單位三年,買賣同價,無賺無蝕,付出的是銀行利息。
平均每月住屋開支:銀行利息 ÷ 36個月 = 屋租。

98年至07年間,住馬鞍山雅濤居千呎高層日出日落海景單位九年,賣出蝕了200萬加銀行利息。
平均每月住屋開支:200萬加銀行利息 ÷ 108個月 = $18518 + 利息。

一手樓、千呎高層、無敵海景、加日出日落三千二百八十七次,二萬銀一個月,仲要做主人九年,間屋點整都得唔需要別人批准,不是很「抵」嗎?試吓出去租返個一模一樣的單位,仲要業主任你裝修間屋,租住其間俾埋業權、業主的榮耀,二萬幾一個月,我估都幾難搵。

不如又幫我部 iMac 埋單計數啦:06到10年間,購入iMac加RAM加保,合計$16000,現在乞求放賣,才得$5000,勁蝕$11000,即是每個月蝕$229,每日狂蝕$7.5。

再幫我部 iPhone 3GS 16GB 埋單計數啦:2009/08到2010/10間,購入iPhone加保,合計$5700,現在乞求放賣,才得$3000,勁蝕四成七,即是每日狂蝕$6.3。



個人認為,買樓自住然後蝕咗離場,「蝕咗」其實等於一直租樓既租金。反而,一般租金和供樓既開支相差不太遠(我估租金起碼等於供樓月供七成),如果認真計計數,可能兩者係無咩分別。「買樓自住不如租樓」會唔會係一種錯覺、或者係自欺欺人呢?

換另一個角度,我估無幾多個人會用「勁蝕」「狂蝕」「負資產」來形容一些日用品吧。「衣食住行」本來就係開支,但宜家彷彿將「住」變成「投資工具」,本來屬於「開支」,卻期望它變成「收入」,要將負變正,咁,係咪等於去食老麥俾咗廿蚊仲想收返四十蚊呢?

樓價咁高,其實就是因為買咗樓既人,都極希望將這種「支出」變成「收入」。除咗古董和文物之外,我諗唔到有邊一樣人造東西,係好似樓和地咁,越耐越老化但就越買越貴。我都想我部iPhone 3GS宜家可以賣到原價,我唔奢求賺一蚊五毫,搵人俾$5388買咗佢啦。

我開始懷疑我唔應該讀programming,應該去讀精算學。

或者炒樓是地產商的陰謀:如果舊樓二手價不升,新樓點可以越買越貴呢?如果二手的一代iPhone仲可以賣$3800,iPhone 3G 仲賣到 $4800,我部 3GS 可以賣到 $5800,咁新出的 iPhone 4 一定賣緊 $6800,仲要越新型號容量越少,得返1GB,好似D新單位的實用面積咁。

1 comment:

ebi gga said...

please keep sharing of knowledges with us.Thanks a lot for your great posting